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澳大利亚房价暴跌 是什么原因?

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-05-07  来源:易供求网  作者:本站原创
核心提示:澳大利亚房价暴跌是什么原因?南半球的澳大利亚正值金秋,但楼市却像跌进了冰窖。在过去50多年里,澳大利亚房地产都是全球投资回

澳大利亚房价暴跌是什么原因?

南半球的澳大利亚正值金秋,但楼市却像跌进了冰窖。在过去50多年里,澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一,平均价格上涨了60多倍,不少炒房客赚得盆满钵满。

但是疯狂的楼市透支了澳大利亚人的购买力,早在2016年,就有调查称澳大利亚人的住房自有率已经不足65% ,在“千禧一代”中,该数字更是只有28%。最新数据显示,澳大利亚人的住房自有率仍然在下降。

根据澳大利亚统计局公布的住房价格数据,在过去一年里,澳大利亚整体的房价水平下跌了5.1%,其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼,更是直接下跌了13.2%。

2016年,澳大利亚多地开始对海外买家征收额外的印花税,特别是在悉尼、墨尔本等大城市所在的州。据统计,在墨尔本所在的维多利亚州,一个海外买家买房需要缴纳基本印花税和额外印花税共计12.5%,悉尼所在的新南威尔士州则为12%。

房地产咨询公司戴德梁行的报告显示,2018年中国境外地产投资创近四年新低至157亿美元,同比骤降63%。其中,对澳大利亚的投资跌幅不小,投资额降至13亿美元。悉尼当地有房地产经理表示,2018年以来澳大利亚房价下跌的最大原因是中国买家的离去。

一、澳大利亚房价暴跌:比金融危机时还惨 炒房团遭赶走

南半球的澳大利亚正值金秋,但楼市却像跌进了冰窖。

在过去50多年里,澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一,平均价格上涨了60多倍,不少炒房客赚得盆满钵满。

但是疯狂的楼市透支了澳大利亚人的购买力,早在2016年,就有调查称澳大利亚人的住房自有率已经不足65% ,在“千禧一代”中,该数字更是只有28%。最新数据显示,澳大利亚人的住房自有率仍然在下降。

如今,随着澳大利亚逐渐收紧投资和移民政策,狂欢了50多年的澳大利亚楼市也终于走到了转折点。

打击外资“投机”

根据澳大利亚统计局公布的住房价格数据,在过去一年里,澳大利亚整体的房价水平下跌了5.1%,其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼,更是直接下跌了13.2%。

即使是在当年的金融危机时期,澳大利亚房价的跌幅也不过4.6%。

其中,澳大利亚几大城市下跌程度远高于平均水平,悉尼今年3月房价下跌了0.9%,较2017年中期的峰值下跌了13.9%;而墨尔本的房价在3月下跌了0.8%,较峰值下跌了10.3%。

澳大利亚把这波楼市寒冬归结于外资的离场。

2016年,澳大利亚多地开始对海外买家征收额外的印花税,特别是在悉尼、墨尔本等大城市所在的州。

据统计,在墨尔本所在的维多利亚州,一个海外买家买房需要缴纳基本印花税和额外印花税共计12.5%,悉尼所在的新南威尔士州则为12%。

除此之外,澳大利亚还限制外国购房者能持有的房产种类,如外籍人士只能购买期房和一手新房;留学生可以买房,但只能自住不得出租,签证过期后若没有身份或没有留下工作,一定要将房产卖掉。

2017年5月澳大利亚政府又向外国投资者推出了“幽灵税”,即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月,则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。

这让不少海外买家望而却步。据彭博环球财经,在悉尼港湾大桥以北、华人居民占三分之一的郊区Chatswood,房产销售额正在急速下降,最少时只有巅峰时的一半。

此外,据《日本经济新闻》报道,在澳大利亚房屋供给迅速增加的同时,中国资金流入反而减少,房价因此加速下跌。

房地产咨询公司戴德梁行的报告显示,2018年中国境外地产投资创近四年新低至157亿美元,同比骤降63%。其中,对澳大利亚的投资跌幅不小,投资额降至13亿美元。悉尼当地有房地产经理表示,2018年以来澳大利亚房价下跌的最大原因是中国买家的离去。

这虽然抑制了澳大利亚房价过快上涨,但也阻断了外来资金的投资,而澳大利亚本地需求又萎靡不振,导致全国房产存量过多。

2018年第四季度,澳大利亚住宅物业总存量增加了42600套,而同期房屋平均价格(总价)下跌了1.5万澳元-65万澳元。

对此,房地产数据研究机构CoreLogic评价为:“这是澳大利亚房市在过去十年里表现最差的一年。”

除了限制外资进场外,澳大利亚还在今年收紧了移民政策。

移民大门关紧

据《卫报》3月报道,澳大利亚将在未来四年内大幅削减移民数量,每年绿卡配额从原来的19万下调到16万。

除此之外,澳大利亚政府还要移民“上山下乡”:新移民政策规定,每年最少有2.3万名移民需要被安排到大城市以外地方居住和工作3年,才可取得永久居民资格。当局把墨尔本、珀斯、悉尼和黄金海岸4地,定为新移民不能实时定居的城市。

目前,技术移民和留学移民是大多数中产家庭拿到澳大利亚绿卡的主要方式。这种政策安排等于要求移民若想居住在悉尼、墨尔本等大城市,就必须要去“广大西部农村”锻炼几年,大多数家庭都将很难一步实现定居悉尼和墨尔本的规划。

此前,澳大利亚一直是全球移民热门目的地,2018年8月澳大利亚统计局宣布该国人口首次达到2500万人。而在2008年-2018年的10年中,移民就为澳大利亚贡献了62%的人口增长,若不是因为移民的大量涌入,澳大利亚想达到2500万人口就需要再等33年。

事实上,澳大利亚这种“关门”的趋势早在2018年就体现了出来,当年,澳大利亚接纳了162417名永久性移民,比上一年减少了10%以上。

也许澳大利亚政府限制外资和移民的措施抑制了房价过快上涨,但这对建筑技工的就业构成了毁灭性的影响。

建筑工人就业受到影响

据《每日邮报》报道,澳大利亚招聘网站Service Seeking公布的数据显示,该国建筑与服务行业的岗位数量在去年暴减20%。据ABC新闻报道称,今年2月的澳大利亚建筑工人招聘广告数量同比又下降了14%。

这种趋势在几个大城市体现得尤为明显,阿德莱德建筑技工岗位减少了23%。悉尼紧随其后,减少19%。布里斯班、墨尔本及珀斯均呈现低迷趋势,建筑技工岗位分别减少16%、14%以及11%。

Service Seeking网站首席执行官莱维特(Jeremy Levitt)称,房地产市场 “自由落体”,对建筑技工造成显著影响。

澳大利亚统计局数据显示,2019年3月该国获批建设的住房量下降了0.6%

莱维特表示:“虽然目前的项目还能消化吸收一大批建筑工人,但是未来新工作机会的减少,将给他们未来的收入带来压力,同时将经济拖入衰退。”

数据显示,悉尼部分城区建筑技工工作岗位减少幅度高达64%,而墨尔本和布里斯班的部分城区降幅也分别达到74%和63%。

墨尔本班诺克本(Bannockburn)与修打兰溪(Sutherland Creek)所受打击最为严重,岗位降幅达到74%。而布里斯班的伯班克(Burbank)也录得63%的最大降幅。

莱维特称:“蒙达林(Mundaring)是珀斯受影响最严重的城区。珀斯市场多年来一直在下滑,而且可能还没有触底。”

二、澳大利亚房价开始大跌,跌幅创金融危机以来之最

澳大利亚房价自2017年年中开始下跌,迄今跌幅创下10年前全球金融危机以来之最,这增添了澳大利亚央行最早于下周降息的压力。Corelogic周三发布的数据显示,4月份八个州府城市的房价环比下跌0.5%,同比下跌8.4%。

房价于2017年9月见顶之后,目前已下跌9.7%,相比之下,全球金融危机期间的跌幅为7.6%。全球金融危机的导火索是美国投资银行雷曼兄弟在2008年破产。人口众多的悉尼和墨尔本的房价继续领跌。两地的房价分别较2017年的高点低14.5%和10.9%。

澳大利亚房价下跌的背景是:澳大利亚近年来推出了更严格的贷款标准,目的是为房地产投资者带动的房价飙升势头降温;而且此前政府对金融机构的不当行为进行了严厉的调查。

Oliver预计,同期悉尼和墨尔本房价从高点到低谷的降幅将达到25%左右。对于澳大利亚央行来说,房价下滑是一个令人担忧的问题。外界广泛预计,澳大利亚央行将在下周二的政策会议上就降息问题展开辩论。房价下滑已导致消费者支出减少,令澳大利亚国内生产总值增速自2018年年中以来大幅下滑。

澳大利亚房价暴跌 是什么原因?

三、遭遇寒冬!澳大利亚房价暴跌5.1% 市场狂欢50年后迎“拐点”

澳大利亚房价暴跌。在过去50多年里,澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一,平均价格上涨了60多倍,不少炒房客赚得盆满钵满。

但这一市场目前正打击外资投机,楼市直接遭遇了凶猛的“寒流”。疯狂的楼市透支了澳大利亚人的购买力,早在2016年,就有调查称澳大利亚人的住房自有率已经不足65% ,在“千禧一代”中,该数字更是只有28%。最新数据显示,澳大利亚人的住房自有率仍然在下降。

据澳大利亚统计局公布的住房价格数据,在过去一年里,澳大利亚整体的房价水平下跌了5.1%,其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼,更是直接下跌了13.2%。

澳大利亚房价自2017年年中开始下跌,迄今跌幅创下10年前全球金融危机以来之最,这增添了澳大利亚央行最早于下周降息的压力。Corelogic周三发布的数据显示,4月份八个州府城市的房价环比下跌0.5%,同比下跌8.4%。

近年来,澳大利亚推出了更严格的贷款标准,目的是为房地产投资者带动的房价飙升势头降温;而且此前政府对金融机构的不当行为进行了严厉的调查。

四、澳洲房价已下跌1年零4个月,投资神话破灭!最大损失竟高达94万!

澳洲一直以来都是全球投资者的主要目标。澳洲优越的地理位置,以及不断上涨的房价,吸引了很多投资者,尤其是中国的投资者。

但是澳洲房价在经历了5年的上涨期之后,从2017年开始,持续下跌。很多华人买家从“富资产”变成了“负资产”。

这个曾经人人争抢的投资地区,却让投资者们损失了不少。很多华人买家为了应对持续下跌的房价,为了避免遭受更大的损失,开始卖房。

最近有相关机构发布数据显示,2019年2月,澳洲全国的房价环比下跌0.7%。自此,澳洲房价已经连续下跌了一年四个月。也就是说从2017年的10月开始。澳洲房价一直在下跌。

回顾这几年澳洲的房价变化情况,2017年10月是澳洲房价的最高峰。2019年2月的房价和最高峰时期相比,已经下跌了6.8%。

全球最适合投资的地方

国际清算银行统计显示,在过去的几十年里,澳洲的房地产是全球最适合投资的地区。房价连续上涨了超过50倍。

澳洲不仅具有优越的自然环境因素,还有良好的人文环境,所以一直吸引着国外的买家。中国是数量最多的投资者。

2017年的数据显示,在澳洲买房的外国人中,有四分之三都是中国人。中国人在澳洲的房地产市场中总投资约是1680亿元。中国人成为了澳洲最大的外国买家。

投资者变负资产

中国的投资者们看好澳洲的房屋价值,房市繁荣时期,房产价值超过了他们所需要偿还的贷款。但是现在情况反了过来,所投资的房产变成了“负资产”。

2018年12月澳洲全国房价下跌0.7%,其中悉尼下跌最高,达到1.4%左右。自2017年7月到2018年年底,澳洲全国总房价已经累计跌了9.5%。

去年年底,悉尼和墨尔本这两座大城市是澳洲房价下跌最大的城市。但在2019年2月,跌幅最大的是达尔文和珀斯。其中达尔文跌幅1.7%,珀斯下跌1.5%,两者相差不大。悉尼和墨尔本的跌幅相对小一些,达到1%。

但是从总体情况来看,悉尼和墨尔本这两座城市还是下跌最多的。尤其是悉尼的价格,从2017年以来,已经下跌近15%。市中心公寓已下降了20%多。

海外华人在澳洲投资房产中更加偏向于投资市中心的公寓。因为中国去澳洲的留学生大多在市中心。尤其在靠近学校附近的公寓受到投资者们的青睐。目前,在悉尼市中心的投资者已经资不抵债,大部分人所欠债务已经超过了银行贷款。

为什么喜欢在澳洲买房

澳洲由于优越的环境、稳定的国情吸引着外国买家。2018年之前,澳洲的房价连续5年处于上涨期,这也是很多外国买家看好的原因。

澳洲的生活质量也非常优越。不同于我们现在快节奏的生活方式,澳洲人非常注重感受生活、享受生活、亲近大自然。在澳洲的首都堪培拉,有着高质量的教育水平。

针对外国人在澳洲的购房狂潮,澳洲政府实行了新的外国买家税,和一些其它的控制政策。但是这依然抵挡不住中国人继续投资澳洲房产的热情和信心。

很多中国投资者认为澳洲房产具有长期良好的价值,他们会购买这里的别墅,定期过来度假休息。还有些投资者考虑到退休之后,在这里安度晚年。

还有一部分中国投资者是为了子女的教育,中国很多父母希望子女受到更好的教育,所以会将孩子送到国外去读书。

总之,澳洲是一个开放性的国家,囊括了电影、文化、音乐、设计、服装等领先潮流,加上其自然美景令人流连忘返,在医疗、福利、教育等都较领先于其他国家。

澳洲房市的下跌,中国投资者成为最大受害者

有一位在澳洲投资的华人表示,4年前,他花85万澳元在悉尼买了一套房子。在房价涨到最高峰时期,这套房的价值超过了100万澳元,比购买时的价格高出了两倍。

但是自2018年开始澳洲房价一路下跌,最后他不得不以低于购买时的价格,即80万澳元忍痛售出。

澳洲房价下跌的原因

房价的下跌或者增长都对整个国家的经济产生重要影响。澳洲房价的持续下跌,将会导致当地的房地产市场恶化,对经济活动产生不良影响。

对于澳洲楼市低迷的原因,有多个原因。澳洲房子数量增多,供应增加是原因之一。供求关系是影响商品价格的直接原因。

另一点,楼市的低迷,影响了消费者的购买行为,国外很多投资者纷纷开始停止了在澳洲的投资。

五、澳大利亚房子太多了?房价下跌,政府要坐不住了!

澳大利亚曾坐拥50年的房价“牛市”,而现在风光不再。

澳大利亚统计局(ABS)3月19日公布的数据显示,澳大利亚的房价在2018年跌了5.1%!

到2018年第四季度,澳大利亚的国内住宅总价值已经只剩下6.7万亿澳元了,比上季度跌了1330亿澳元。

跌到“肉疼”

ABS统计了澳大利亚8个城市的房价数据,其中5个城市的房价都比2017年下跌不少。

悉尼房价跌幅最大,年跌幅达到7.8%,墨尔本紧随其后,下跌6.4%,达尔文下降3.5%,珀斯下跌2.5%,跌幅最小的布里斯班也下跌了0.3%。

下跌不是一蹴而就。ABS数据显示,悉尼房地产价格自2017年第三季度以来持续下滑,墨尔本则连续四个季度下跌。2018年,澳大利亚房屋总体价格下滑加速,第四季度下降2.4%,此前第三季度下降1.5%,第二季度下降0.7%。

房价“跌跌不休”,跌到澳大利亚的GDP都有点扛不住了。

2018年第四季度,澳大利亚GDP环比增长0.2%,是自2016年9月以来最差水平;同比增长近2.3%,也是自2017年6月以来最差。

两大原因

市场分析认为,澳大利亚房价“凉凉”,主要原因有二:一是房产供给过剩,二是来自中国的房产投资减少。

3月19日,《卫报》报道称,澳大利亚全国房产存量过多,是导致房价下跌的重要原因之一。

2018年四季度,澳大利亚房产总存量增加了42600套住宅物业,而同期房屋平均价格下跌15700澳元至651100澳元。

澳大利亚央行行长菲利普·罗威(Philip Lowe)在3月19日接受彭博社采访时指出:“澳大利亚东海岸房地产市场的一个关键问题是对需求压力的缓慢反应。到2017年中之前的五年中,悉尼房价飙涨75%。但当大量新公寓上线时,需求已经下降,导致了价格下滑。”

路透社早前的报道也认为,澳大利亚房产存量过剩,会对开发商造成不利影响,澳大利亚联储会议纪要指出,澳大利亚消费前景存在很大的不确定性,未来住房投资降幅还将大于预期。

此外,流入澳大利亚房地产市场的中国资金减少,或为诱发澳大利亚房价下跌的重要原因之一。

据《日本财经新闻》报道,澳大利亚的供给迅速增加,中国资金流入减少,房价因此加速下跌。

世界房地产咨询五大行之一戴德梁行(Cushman & Wakefield)在3月5日发布了《2019年中国境外地产投资意向调查》报告,其中指出,2018年中国境外地产投资创近四年新低至157亿美元,同比骤降63%。中国房地产投资者境外地产投资活动已从大量海外收购转变为对资产的处置,2018年,超过120亿美元的境外物业资产被国内投资者出售。虽然澳大利亚仍以13亿美元的投资额占据中国房地产海外投资排行榜的第三位,但与2017年相比跌幅不小。

据彭博社数据,2016年至2017年,中国资金涌入澳大利亚房地产市场,导致澳大利亚房价飙升75%。2017年,中国投资者对澳房地产投资达到174亿美元的峰值,占中国投资者对澳投资总额的44%。悉尼当地房地产经理在接受彭博社采访时也表示,房价下跌的最大原因是中国买家的离去。

金融风险

澳大利亚央行担忧,过量的房产供给恐将影响澳大利亚金融市场稳定。

3月19日,据彭博社消息,澳大利亚一位央行高级官员表示,澳大利亚的公寓市场“非常疲软”,供应量急剧上升,增加了金融稳定的风险。

澳大利亚央行负责监管金融体系的助理行长米歇尔·布洛克表示:“从金融稳定的角度来看,我们主要担心的是这种大量供应可能会加剧房价下跌,从而对家庭和开发商的财务状况造成不利影响。目前,这种风险仍在上升。”

为维稳房价,澳大利亚央行或将放弃紧缩的信贷政策。布洛克认为,“从金融稳定的角度来看,审慎的贷款标准是一件好事。”

在彭博社针对澳大利亚房价下跌的报道中,ABS首席经济学家布鲁斯·霍克曼表示,“大多数首府城市房地产价格下跌,信贷供应紧缩以及投资者和自住业主的需求减少,都对悉尼和墨尔本的房地产市场产生了显著的影响”。彭博社也认为,澳大利亚央行已经放弃了收紧偏见,转为支持中性政策的立场,来拯救澳大利亚的房地产行业。

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